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澳门评级官方 - 购房者众生相:有人“再等等”,有人“先上车”,你呢?

 2020-01-11 11:23:51

澳门评级官方 - 购房者众生相:有人“再等等”,有人“先上车”,你呢?

澳门评级官方,"除非有特别报价,否则我想我们可以等一等."

26岁的宋袁春(化名)在国庆期间参观了几栋建筑后,更加坚定了自己的想法。

宋袁春来自重庆,从上海一所金融学院毕业后回到重庆从事保险业。进入与女友讨论婚姻的阶段后,他面临着购买婚房的难题。他认为重庆房地产市场仍有进一步下跌的空间,并准备在明年上半年再次审视这一问题。

国庆期间,《21世纪经济导报》记者与几位购房者交换了意见,发现从2016年的“930”规定开始,经过两年多的严格监管,房价真的下跌了吗?这是买房的最佳时机吗?先等还是先上车?许多用户只需要下定决心。

中央政府提出“房地产不应该被用作刺激经济的短期手段”,并在不久的将来把多年未见的“你想等还是不想等”作为许多新购房者的口头禅。他们似乎认为房地产市场尚未达到低点。而另一些人认为已经达到最低点。在北京,一些高质量的项目已经看到了“阳光”,一些热切的买家已经开始通过共有房屋“上车”。去年9月,共有房屋的交易数量是2018年的两倍。与此同时,在年底,房地产公司正“急于求成”。是否降价促销也成为许多企业需要考虑的问题。

购房者的心态已经改变。

你认为你为什么要等?

宋袁春告诉记者,他认为有两个主要原因可以让他明年再次购买。首先,重庆将从2018年开始限制销售两年,到2020年将开始大量二手房上市。虽然重庆一直主要从事新房交易,但二手房供应量的增加显然会挤压新房。不过,他正计划在重庆北部的赵木山板块买一栋房子,这是重庆二手房交易量最大的地区,未来可能会受到更大的影响。

第二个原因与他自己的工作有关。宋袁春发现,近年来,越来越多的人寻求他对保险业务的建议。他认为,从资产配置的角度来看,保险并不是重庆投资者的首选,人们的热情开始从投资房地产转向其他方向,表明房地产市场的热度实际上已经下降。

根据宋袁春的分析,重庆一向以其巨大的住宅用地供应而闻名,除非购买自住住房,否则在本轮房价上涨后,重庆暂时看不到房地产的投资价值。它还面临着现金变现困难、租金烦恼、租金低廉、继承和变革困难、成本高昂等诸多问题。因此,他认为重庆的房地产市场仍有调整空间。

与选择再次“等待”的宋袁春不同,他在成都工作,年龄相仿。他还遇到了毕平(化名),毕平只需要一间婚房,并选择在国庆节期间“上车”。

毕平在一家初创公司工作,他的账户位于成都购买限制政策最严格的天府新区。他在五号线附近买了一栋新房子,不久将在天府新区通车。虽然它离城市近20公里,但考虑到它离单位很近,在未来取消购买限制后,可能还有升值空间。

毕平认为,尽管2019年成都有零星降价传闻,但成都很难有实质性的降价依据。一方面,成都二线城市的房价并不高。另一方面,因为他的父母过去在四川西部甘孜州工作,毕平知道甘孜州的工作人员退休后在成都买房已经成为一种趋势。在成都西郊温江区的一些建筑中,甚至有近一半的居民来自甘孜州。

“不仅是四川省内陆地区如甘孜州的居民,还有高山地区如青海和西藏的居民。在成都买房是大势所趋。这不同于一般的省会城市,后者只吸收该省的住房需求。成都房地产市场的需求更广泛,这在全国是一个特例,”毕平说。

对此,来自前10家住房公司的分析师在《21世纪经济先驱报》上告诉记者,尽管很难提前判断具体城市的未来趋势,但“观望”等想法的出现只是要求买家停止恐慌,选择更多,这意味着看房市场的时刻即将到来。

然而,中原地产首席分析师张大伟表示,判断未来市场有三个主要因素:lpr利率的变化、供应的变化和住房企业融资的变化。“总的来说,如果不炒房,市场是稳定和主流的。抵押贷款利率不会波动太大。”

张大伟认为,近期市场观望情绪很强,特别是由于10月8日对新的lpr利率计算方法的关注。从全国主要一线和二线城市来看,目前的利率水平与2019年第二季度相比略有波动,但80%以上的城市仍然保持着过去两年的最低利率。目前,与2018年第四季度相比,所有城市的抵押贷款利率都没有上升。

市场分化加剧

购房者心态的变化也加剧了市场分化。

根据易居研究所的数据,四个一线城市的交易面积9月环比下降4%,同比下降26%。18个二线城市的营业额环比持平,同比增长13%。18个三线和四线城市的营业额环比增长7%,同比下降2%。

其中,东部8个二线城市新建商品住宅周转面积同比增长6%,同比增长45%。中部四个二线城市新建商品住宅周转面积环比下降9%,同比增长21%。其他6个地区(东北、西部地区)二线城市新建商品住宅周转面积同比增长4%,同比下降13%。

从上下城市的数量来看,64个城市逐月上升,30个城市逐月下降,6个城市与上月持平。宁波、佛山、厦门等地环比下降,济南、厦门、珠海、廊坊等地同比下降。

“金九”不再使用,以“银十”开头的黄金周数据显示了一种奇妙的分化现象。根据复原力研究所的数据,国庆黄金周期间,北京、杭州、深圳、成都等长期受控制的大城市新房成交量同比上升,北京同比上升11.3%,并逐渐回到2016年的水平。杭州股市上涨144%,交易量大幅反弹。此外,深圳、成都和苏州也分别上涨了80.1%、53.9%和4.5%。然而,应该指出的是,与监管前相比,这些城市仍处于相对较低的水平。

另一方面,在一些房地产市场轮换周期相对较晚的城市,如东莞、佛山、武汉、重庆等地,今年国庆黄金周期间交易量明显下降。东莞同比下降30%,佛山同比下降47%,武汉和重庆同比分别下降32%和11%。

二手房方面,今年国庆黄金周期间,连锁屋14个重点城市二手房交易总量较2018年同期小幅增长5.7%,略高于2019年前9个月的2.7%。与其他年份相比,整体市场交易量仍处于相对较低的水平。

价格也陷入僵局。根据中学研究所的数据,2019年9月,全国100个城市(新建)房屋的平均价格为15051元/平方米,环比上涨0.31%,比上个月下降0.06%。同期,北京、上海等十大城市的平均房价为27219元/平方米,比上个月上涨0.34%,比上个月上涨0.09个百分点。

“回家的购房者停滞不前,三线和四线市场正在降温,市场正在分化。未来城市水平的概念不再有效。第一、二、三、四行的划分意义不大。相反,城市圈和城市群将成为房地产投资的热点,”张大伟说。因此,对于普通人来说,买房的首选是有地铁的住宅区,然后是城市住宅区,最后是郊区。

营业额增长的势头是不够的。

购房者的期望已经改变,市场分化正在加剧。房地产市场周期的趋势是什么?北京一直是房地产市场的领头羊,它可能会指明下一阶段的方向。

作为一个以二手房交易为主的股票市场,由中国房地产协会(China Real Estate Association)发起的中国房价市场应用程序显示,过去一个月,北京二手房的平均交易价格约为6.46万元,较上月下降1.05%。

然而,从实际情况来看,可能还有更大的下降空间。北京朝阳区的一名中介经纪人告诉记者,他所在的地区有一些建筑,平均价格约为11万英镑。上市后,交易周期正在延长,上市价格和交易价格之间的距离也在扩大。最近,他所在地区许多总成交价超过8位数的房子以比挂牌价格低10%的价格出售,其中许多甚至达到15%。

对此,一位在国庆期间见证了北京三天住房需求改善的买家告诉记者,在过去两年里,北京的政策在控制改善的住房需求方面相对严格,要求第二套住房首付80%。然而,第一套套房只需要能够负担500万以下的住房,即使第一套套房出售给数千万需要改善的住房,差距仍然很大。这相当于打破了北京曾经存在的更换房屋的链条。结果,供需逐渐失衡,整个市场实际上已经进入买方市场。

事实上,随着供求矛盾的减缓,所有者的话语权明显被削弱。与去年同期相比,壳牌研究院(Shell Research Institute)通过从房屋首次上市价格中减去最终平均交易价格,再除以房屋首次上市价格,计算出“业主妥协程度”的概念。数据显示,今年国庆黄金周期间,北京的业主妥协程度超过12%,杭州接近10%,上海也超过6%。与去年相比,范围有所扩大。事实上,在壳牌计算的14个核心城市中,有12个城市的所有者之间的妥协程度有所提高。

在新房市场,由于2019年非竞争性房屋的大规模上市以及年底的业绩需求,此前表现强劲的开发商也开始开展“真正的金钱和白银”促销活动。例如,金地将于9月在北京推出“30天红盘活动”,提供“100间特价房和10,000间精品房”,其中最高折扣将达到450万。

事实上,政策性住房,包括普通产权房,也成为一些新需求购房者的新选择,影响了房地产市场的供求变化。

一个有趣的现象是,由于对出售和购买共有财产的严格限制,很难满足未来住房交易所的需求,在上市初期也不需要。随着对房地产监管的日益严格,今年出现了一场共有房产交易的爆发。根据中原地产研究中心的数据,2019年前9个月,北京共完成16,000多个单位的房地产网络签名,是2018年7,681个单位营业额的两倍多。

从张大伟的角度来看,北京已经形成了购买1000万套未售商品房、600万套非竞争性住房和300万套共有住房的良性梯度。

然而,易居研究所研究员沈心认为,2019年1月至9月,40个城市新建住宅建筑的周转面积比去年同期略微增加了2%。这主要是因为一线城市和一些热门二线城市在今年3月和4月经历了一个“春季市场”,而去年营业额火爆的大多数三线和四线城市继续走弱。

在中央政府明确声明“房地产不会被用作短期经济刺激”的情况下,对房地产市场的预期发生了变化。虽然在未来几个月内,由于资金紧张和年终冲刺规模表现,一些房地产企业将加大推进市场的力度,增加折扣和促销现象,但营业额难以大幅增加,尤其是2018年不受控制或控制不力的三四线城市,营业额将面临更大的下降风险。

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